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【樓市伊說】杭州改善型微涼,紹興慘烈廝殺即將開始

2019-05-29記者:伊旭松 來源:紹興樓市網
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昨天,紹興人最關注的杭州樓市發生驚人一幕——改善型的購房者冷靜下來了!

而回望紹興樓市,一場注定慘烈的廝殺才剛剛開始。

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紅盤大戶型備受挑剔

當天晚上七點,備受關注的奧體紅盤澄品首開。

昨晚澄品選房現場(圖片來自錢報杭州房產)
昨晚澄品選房現場(圖片來自錢報杭州房產)

根據杭州當地媒體的報道:雖然推出147套房源全部售罄,但過程卻一波三折,前期2110組搖號報名,6.97%的中簽率,本以為會異常火爆,前兩個小時的開盤也還算順利,但隨著現場房源的減少,大戶型開始備受挑剔。

其中,8套169㎡的大戶型房源經過將近一個小時的時間,現場叫號讓所有購房者全部進入選房區選房,才最終售罄。

澄品賣得最艱難的幾套房源(圖片來自錢報杭州房產)
澄品賣得最艱難的幾套房源(圖片來自錢報杭州房產)

對于這樣的超級熱盤來說,售罄的結果有驚無險,但過程讓人大跌眼鏡。大量改善型購房者的果斷棄選,反映出當下自住型購房者的謹慎和理性。

而另一個改善的熱門樓盤古翠隱秀,首開的191套房源,也叫號到400多號才全部售罄。相反,偏剛需的華夏之心本次開盤,棄選率只有1.7%,幾乎沒人放棄。

02

改善置業才是樓市風向標

現在樓市里,很多提及房價走勢,往往就會對一些利好和規劃進行無限放大,仿佛所有圖紙上的東西明天就能實現,或者說,就一定能實現。

如果按照這個邏輯,杭州此次推出的改善型房源應該極為搶手的,原因有三:板塊有亞運會利好,城市有限購政策放松的預期,大規劃方面還有城市能級躍升的愿景。

那杭州購房者為什么還能冷靜得下來?

很簡單:47631元/平方米的單價。

按照這個均價計算,一套169平方米的房子,總價約805萬元!

顯然,利好只是未來的美好預期,而房價才是當前的真金白銀。

在樓市里,相比于其他類型,改善型的高層大戶型或者洋房的購買者,更有風向標的意義。它既不是安居樂業的剛需,也不是犒賞人生的豪宅,只是普通人希望將自己對美好生活的向往找個落腳的地方,也就是說,他們不著急買房。

圖片來源網絡
圖片來源網絡

杭州媒體就在報道中直言:相比“買到就是賺到”,如今的改善型購房者更多以自住為主,不再閉著眼睛搶房,因此大量的人因為選不到好房源就會果斷放棄。

正因為如此,杭州紅盤的大戶型遇冷之后,當地媒體開始關注未來走向。

杭州媒體直言,澄品首開的房源數還不到總戶數的10%,古翠隱秀也有超過五分之四的房源待售,再加上整個申花板塊還有多個項目在售、待售……這樣的售罄能持續多久,還很不好說。

紹興樓市網圖片

03

紹興慘烈廝殺即將開始

紹興購房者的情緒長期以來都受到杭州市場表現的影響。

對比兩個城市,紹興的利好可以說往往是杭州利好的縮小版,因此當前的市場環境頗有點像前幾個月的杭州。

雙地鐵口的某項目,200平方米面積段以上的大平層,剛剛推出就遭遇了“瘋搶”;該項目東側,某都會系項目和一路之隔的另一個項目,面積段在150平方米以上的大平層格外受歡迎;官渡路上,即將首開的項目和已經進入銷售周期的項目,也受到了購房者的重點關注。

4、500百萬元買一套改善型的高層或者洋房,在過往的紹興樓市幾乎是不可想象的,但現在,似乎這就是市場準入的門檻了。

然而,杭州的改善型市場已經微涼,而紹興的慘烈競爭即將開始。

今年年初,鏡湖區域明顯加快推地節奏,多個新地塊都在市場上受到了開發商的追捧,土拍樓面價一改去年年底的低迷,溢價率飆升,表現極為搶眼。

鏡湖新區部分在售樓盤及地塊
鏡湖新區部分在售樓盤及地塊

一眾拿地的開發商,都瞄準了規劃利好,交通基礎設施建設的利好,改善型的置業需求,紛紛以140+以上的面積段作為主打產品,其中大量都是160+,甚至180+的產品。

簡單細數,以改善型置業的為主的項目,在售和待售的一起加上,在鏡湖核心區將超過10個,而這些項目瞄準的人群大致相似。

從供不應求到供應量急速放大,下半年注定會出現,屆時,所有的利好基本相似,戶型基本相似,品牌各有千秋,價格大差不差……一場慘烈的廝殺在所難免。

04

城市會刷新但需要時間

供應量放大之后,也有人擔心,說房價會不會就此出現較大的波動呢?

目前看這個可能性也不大,原因有兩點:

首先,城市刷新的腳步非常堅定,老城區人口會加速流入新城。

今年以來,無論是古城北入口的拆改還是中醫院的拆遷,都進行得異常迅速,三條高架的建設的速度有目共睹,加上備受關注的軌道交通建設,政府貫徹《紹興古城保護條例》的決心毋庸置疑。疏解老城區的城市功能,就能引導人口向鏡湖新區流動,就能支撐房價體系。

高架示意圖
高架示意圖

其次,鏡湖拆遷的力度一以貫之,下半年力度更大。

根據《紹興日報》28日的報道,今年2月,鏡湖核心區拆改工作正式啟動,本次拆改主要涉及越城區靈芝街道大善、小善、白漁潭、西蚌潭、水產(部分)、后諸、西山頭(部分)、潞陽、潞莊、立岱10個村和高鐵紹興北站前周邊等區域,拆改任務達110.8萬平方米……計劃在6月底前完成5個村(共涉及1193戶村民,面積約34萬平方米)房屋的拆除工作,并在今年下半年啟動其余村的拆改工作。

靈芝街道拆改推進誓師大會
靈芝街道拆改推進誓師大會

改善型置業的房子,價格有支撐,但也需要更充分的市場博弈,讓其回歸理性的區間,相信這就是下半年的樓市大趨勢。

而在小趨勢方面,紹興剛需市場依然存在“補漲”的可能,如果你是剛需的購房族,湊夠了首付就下單這句話,依然有價值。

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