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【樓市伊說】3W+刷屏,別怕, 那只是個鬼故事

2019-05-23記者:伊旭松 來源:紹興樓市網
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迪蕩湖2號地塊拍出1.6W+的單價,瞬間引爆了各大社交平臺,有人煞有介事展望起紹興房價3W+,在相關利益人士的助推下,幾乎全城刷屏。

身邊有一些朋友被嚇到了,好幾個微信群都被@著追問,房價是不是要暴漲了?現在是不是應該馬上出手買房?

老規矩,先說答案吧:別怕,那只是個鬼故事!

1.

>>>沒有代表性的地塊<<<

每一個鬼故事,都有一個驚悚的開頭,正如前兩天刷屏的3W+,都是以迪蕩湖2號地塊的成交價作為開篇。

但這塊地具備代表性嗎?能成為紹興樓市的價格風向標嗎?

不能!

這塊地的資源過于稀缺,毗鄰老城區,四面環湖,地域平坦,出行方便……先天條件決定了這塊地的價格只是紹興樓市的個例。

迪蕩湖2號地塊實拍
迪蕩湖2號地塊實拍

從土拍陣容上就能看出這種分野。

這塊地的土拍,明面上就匯集了20多家開發商,還有些大牌開發商雖然沒有報名卻早早談好用合作方式參與;僅僅一天后,柯巖的A18地塊和大樹江4號地塊分別只有5家開發商報名,加起來還不到這塊地的一半。

上海淮海路上洋房不代表上海樓市,杭州西湖邊的別墅也代表不了杭州樓市,同理,這塊地也無法代表紹興樓市。

事實上,稀缺資源和稀缺產品的雙重加持下,紹興也老早有3W+的房子了,比如瓜渚湖畔的二手大平層,再比如鏡湖被搶光的某項目排屋,但個例始終是個例。

瓜渚湖周邊樓盤林立
瓜渚湖周邊樓盤林立

此外,從規模上看這塊地的建筑面積也不過25萬平方米,要知道去年越城區總成交量是189萬平方米,前年這個數字是222萬平方米,即便2年實現清盤,占比也就在6%左右,體量不算大。

基本上每一次拍出“地王”都會引發相關從業者的高潮,但隨著時間的推移,市場最終還是會回歸理性,沒有代表性的地塊不會撼動房價大格局。

2.

>>>市場不認翻倍邏輯<<<

當迪蕩湖2號地塊的土拍成交單價定格在在1.6W+,很快有心急的媒體爆出3W+,背后的邏輯很簡單:地價翻倍就是房價的大致區間。

應該說這個推斷在很多時候是具備合理性的,在考慮財務成本,建安成本,營銷成本等一系列因素后,再加上一定的利潤,土拍成交價翻倍之后往往和房屋售價相差不大。

但是,有一種情況除外,那就是“地王”

圖片來源網絡
圖片來源網絡

在紹興樓市中,地王并不是什么值得稱道的詞匯,不少地王項目的售價都未能達到開發商的預期。

在城西方向,去年東浦出現過區域地王,土拍成交單價為1.1萬元/平方米以上,但現在的售價,普遍只有1.7萬元/平方米左右。

在城南方向,也出現過區域地王,土拍成交單價破萬,但該項目進入銷售周期后,給出的開盤均價甚至低于1.4萬元/平方米。

為什么“地王”項目的房價會遭遇狙擊?

因為誕生“地王”一般都是因為市場氛圍比較火爆,開發商拿地時對未來過于樂觀,而房地產行業是有周期的,一旦進入下行周期,“沖動的懲罰”就會如約而至。

基本的經濟學原理就像牛頓力學原理一樣“堅硬”:供求關系決定價格,而不是基于成本的“推理”。

3.

>>>開發商非理性沖動有跡可循<<<

在經濟學框架中,“理性經濟人”假設可以說是交換理論的基礎,所有參與的人都是基于“自己利益最大化“進行交易,但實際上,這個理論有個極大缺陷,就是忽略了人的情緒。

就像在消費主義思潮泛濫的當下,很少有女性面對奢侈品還能抑制得住沖動,以至于“包治百病“在當下語境中有了新含義。

同樣的,開發商在面對優質地塊的時候也有壓抑不住的非理性沖動。

競拍截圖
競拍截圖

迪蕩湖2號的拍賣過程中,出現了一位神秘的“6秒哥“,無論對方考慮多久加價,他都是在6秒之內”秒加“,這一情況持續了數個小時,一直到最后數十輪才消停下來。

長跑中固然有跟隨跑戰術,希望在沖刺中壓倒對手,但土拍中每次加價的代價是200萬元,如果沒有經過精密的計算,沒有深思熟慮,這種加價就過于輕率。

那會不會是成竹在胸呢?

土拍后的兩大反常舉動恐怕并不支持這種觀點。

一般而言,拿地的開發商都會在數小時內通過社交媒體刷一波喜報,一方面借著拿地成功做品牌營銷,另一方面也是為在售項目預熱;但土拍結束已經2天了,喜報依然沒看到。

其次,在浙江土地使用權交易平臺上,拿地企業是兩家,但在第一時間就傳出“中字頭“的一家堅決否認和這塊地有任何牽連,坊間流言四起。

雖然作為局外人,未必能全部知曉土拍中波譎云詭的商業博弈,但這塊地透露出的氛圍多少有些吊詭,難免引發疑慮

4.

>>>盲目跟風不如捂緊口袋<<<

今年上半年,越城區土拍接連創出新高,在潮水般襲來的恐嚇式營銷中,有人變得焦慮,焦躁,甚至盲目跟風。

在這里奉勸一句:雪崩時,沒有一片雪花是無辜的;你要做的是獨立思考。

去年紹興樓市的土地出讓量不算小,按照過往的開發經驗,起碼有5個項目都應該在當下入市,但由于種種原因開發進度被一再拖延。

一邊是需求端在今年拆遷棚改的刺激下逐步放大,一邊是工程進度制約導致房源供給縮水,引發了短期內,在局部區域的結構性失衡。

圖片來源網絡
圖片來源網絡

放眼柯橋區和越城區,在售項目并不少,房源也是充裕的,價格依然保持了平穩,說到底,現在缺房子的,開發商牛氣的,只是熱門區域的個別樓盤。

如果再對樓市有更多了解,就會發現,當前這種市場的錯配并不會持續很久。去年下半年,土地出讓并不少,開發商節奏過慢會導致財務成本飆升,因此,從7月起,以鏡湖為中心的城北區域會有大量新盤即將入市,當前的供需矛盾將被極大緩解。

當這些房源入市后,回過頭看這兩天刷屏的3W+,會不會覺得很滑稽呢。

顯然,在紹興買房選房的余地還很大,3W+只是個鬼故事而已。

如果你不想后悔,就請屏蔽掉一些人的朋友圈吧,因為無論多么精彩的鬼故事,都講不了多久。

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