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趕在拍地前夜“爆買”湖心低密 42億見證紹興人的絕頂精明

2019-05-22記者:伊旭松 來源:紹興樓市網
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昨天,紹興樓市最大的新聞當屬迪蕩湖2號地塊出讓,最終42.39億元的總價,16723元/㎡的樓面單價,雙雙創下了紹興樓市的新高。

但昨天要說最高興的人,恐怕并不是成功拿地的開發商,而是一群普普通通的紹興人,因為開發商的利潤在未來,而他們早已把握住了當下的財富。

紹興人再一次證明了自己的絕頂精明。

NO.1|

一周勝過一月,紹興人搶出別樣冠軍

5月,越城區樓市出現了一匹極速狂飆的黑馬,僅僅用一周的時間就超越了所有競爭對手。

這就是——保利·迪蕩湖壹號。

△保利迪蕩湖壹號鳥瞰圖
△保利迪蕩湖壹號鳥瞰圖

從紹興房地產信息網的網簽數據可以看到,進入5月之后一直到5月14日,該項目雖然一直有簽約銷售,但受限于網簽,從5月15日開始,網簽速度急劇加快,排名也一路飆升:

15日網簽14套、16日網簽19套、17日網簽13套……截至到土拍前的5月20日,該項目的網簽總數已經達到80套,高居全區第一。

△數據來源:紹興透明售房網
△數據來源:紹興透明售房網

昨天的土拍,進一步刺激了購房者的熱情。

整個售樓部里人聲鼎沸,據保利·迪蕩湖壹號的相關人士透露,21日當天的認購金額接近6000萬元。

NO.2|

壹號還是一號,湖心低密只此一家

按照樓市的常規,每當有新地塊拍出高價,周邊項目受到利好消息帶動價格出現上揚本來是正常現象,但更多人還是會把注意力放在新項目上,畢竟“人不如故,房不如新”。

但這次,精明的紹興人認定了“壹號”就是答案。因為紹興是全國建筑強市,懂房地產開發的人很多。

迪蕩湖壹號和二號地塊都屬于湖中央的島居地塊,自然環境優越,這種地塊最適合低密住宅項目,這也是眾多開發商和購房者一致看好該地段的原因。

雖然在出讓公告中,迪蕩湖壹號和二號地塊的容積率都是1.4,但《規劃設計條件書》卻揭曉了真實的答案,兩個地塊一加一減差別極大。

△地塊示意圖
△地塊示意圖

在《迪蕩湖2號地塊規劃設計條件書》中明確該地塊的“減法”比較多。

首先是為了保障平江路隧道的安全,隧道東側區域不得進行住宅開發建設,只能用于道路、綠化以及適量配套設施等用途。

紹興樓市網圖片

其次是地塊南側沿河配置18班幼兒園一處,用地面積不少于9020平方米,為周邊社區服務。

這兩項減法加起來有多大影響呢?有資深從業者重新計算了容積率,發現在1.6以上。

如果這一計算沒有大的出入,這個地塊未來的形態將是高層建筑和臨河排屋的布局,無法排布得房率較高的洋房。

與之相反,迪蕩湖壹號地塊的容積率需要做加法。

根據《迪蕩湖1號地塊規劃設計條件書》,該地塊有3.5萬平方米的地下面積是計算容積率的,也就是說在計算真實容積率的時候,需要減去這部分面積,這樣算下來該地塊的真實容積率在1.2左右,遠低于1.4。

紹興樓市網圖片

這樣算下來,這兩個地塊就不是1.4=1.4了,而是1.6>1.2,而且差距是近30%。

在紹興樓市里,1.2和1.6的容積率,將劃分出了截然不同的居住舒適感,保利迪蕩湖壹號項目具備的低密洋房,恐怕是未來迪蕩湖二號地塊極難擁有的。

更何況迪蕩湖壹號地塊更加靠近老城區和迪蕩商圈,也更靠近學校等成熟配套,生活的便利性也更勝一籌。

對于購房者而言,既然已經買到這個區域,是選舒適的低密度,還是選更高的容積率的高層,答案不言自明。

NO.3|

現在還是未來,歷史機遇只此一次

活在當下是不少人的口頭禪,買房同樣如此。

如果你在猶豫是買迪蕩湖1號地塊還是迪蕩湖2號地塊,其次你糾結的是把握現在還是賭一下未來。

去年保利迪蕩湖壹號的開發商已經將所有房源的價格進行了備案,按照現行的政策,能夠波動的空間極小,也就是說,即便旁邊拍出了高價,保利迪蕩湖壹號的房價也只會保持平穩。

△保利迪蕩湖壹號效果圖
△保利迪蕩湖壹號效果圖

而迪蕩湖二號地塊的情況就大不相同,樓面價已經創出歷史新高,即便拿地開發商不追求高額利潤,只是維持行業平均水平,售價也將遠高于當前的在售項目,

除非未來紹興房價出現較大的波動,開發商忍痛割肉,低價大甩賣,而發生這種情況的概率,恐怕不會比太陽從西邊出來更大。

“穩房價,穩地價,穩預期”是當前的政策主旋律,房價趨穩也是人心所向。過去的一些高價地塊無不是用時間換空間,通過拉長開發周期,提升購房者的心理預期,對沖高價拿地的風險。

是抓住眼前的政策紅利,還是坐等未來的“天價”,這題目對紹興人來說太簡單了。

△保利迪蕩湖壹號效果圖
△保利迪蕩湖壹號效果圖

NO.4|

從杭州到紹興,湖景豪宅價值飆升

開發商在土拍市場上揮斥方遒看似瀟灑,但職業經理人們用的是公司的錢,再強悍也需要借助平臺之力,而購房者用得都是自己的錢,謹慎小心是必須的。

但也需要提醒一句,面對具備核心競爭優勢的房子,比如城市中心的湖景房,該出手時就不要有絲毫猶豫。

就在昨天紹興土拍的同時,杭州一套西湖邊名人故居也在進行司法拍賣。

經過460輪的競價,最終這座距離西湖邊僅僅300米的長生路32號不老里3號別墅,以總價8804萬元成交,每平方米單價高達21萬元。

△圖片來源于網絡
△圖片來源于網絡

雖然迪蕩湖不是西湖,迪蕩湖壹號的房源也并非名人故居別墅,但從居住環境來說頗有相似之處。

自從保利拿地以來,這個項目的優勢,在紹興幾乎人盡皆知。

自然環境是最大加分項——項目位于迪蕩湖湖心,四面環水,而且整個地塊容積率僅有1.4,項目為排屋+8層洋房的形態,居住感受一流。

△保利迪蕩湖壹號效果圖
△保利迪蕩湖壹號效果圖

湖面和公園是最大的配套——迪蕩湖是紹興二環線內最后的成片水域,占地面積約3700畝,其中水域面積為1700畝,和西湖一樣,是水城景觀典型的“城中湖”;近年來,政府重點打造了迪蕩湖公園就在項目門口。

醫療和商業是最成熟的體系——距離迪蕩湖壹號最近的醫院是紹興人民醫院,最近的生活生活圈,是齊聚餐飲、購物、休閑、娛樂、金融為一體的迪蕩商圈。

相比于同類競品,保利迪蕩湖壹號毫無疑問站到了地段C位。

從品牌上看,中國保利是國務院國資委管理的117家大型中央企業之一,2015年入選世界500強;浙江保利成立于2007年,深耕杭城11年,打造標桿成為一貫的追求。

在杭州,2015年保利中央公館落子在寸土寸金的艮山門,打造城東豪宅標桿;2016年保利與濱江強強聯手開發濱江保利翡翠海岸,打造錢江新城腹地華宅新封面;最近開盤的保利濱江·上品項目,2小時銷售額就突破了29億元。

△保利濱江·上品效果圖
△保利濱江·上品效果圖

當前在售的湖心住宅,又有央企品牌加持,精明的紹興人自然算盤撥得轉,趕在土拍前“買買買”也就不那么令人驚訝。

或許你錯過了曾經心儀得房源,也錯過了曾經心動得折扣,但您要知道,42億元已經見證了地段價值,80套網簽見證了項目的價值,

與其繼續懊喪過去的錯誤,不如記住最后這個好消息——保利迪蕩湖壹號的房源,雖然不多了,但真的還有。

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